Osztatlan közös tulajdonú ipari ingatlanok – lehetőség vagy kockázat?

Az ipari ingatlanpiacon gyakran találkozni olyan telephelyekkel, csarnokokkal, raktárakkal vagy ipari célú telkekkel, amelyek nem önálló helyrajzi számmal rendelkeznek, hanem egy nagyobb ingatlan részei, osztatlan közös tulajdoni formában kerülnek értékesítésre az ipari ingatlan piacon.
Ez a tulajdoni forma önmagában nem jelenti azt, hogy nem hasznosítható megfelelően, de mindenképpen egy alacsonyabb értékű tulajdoni formáról beszélünk, mint az önálló ingatlan esetén. Ugyanakkor egy ipari ingatlan esetében különösen fontos tisztában lenni azzal, hogy ez a tulajdoni forma, milyen jogi és gyakorlati következményekkel járhat.

Mit jelent az osztatlan közös tulajdon?

Egy ipari ingatlan megvásárlásánál ugyanis nem elegendő azt vizsgálni, hogy a csarnok műszakilag megfelelő-e vagy a telephely elhelyezkedése kedvező. A tulajdoni viszonyok, a használati jogok és a későbbi fejlesztési lehetőségek legalább ilyen fontos szerepet játszanak.
Az osztatlan közös tulajdon sok esetben működőképes megoldás lehet, azonban vásárlás vagy értékesítés előtt érdemes tisztán látni az esetleges korlátokat és kockázatoka

Osztatlan közös tulajdon esetén, tisztán jogi értelemben, az ingatlannak több tulajdonosa van, akik nem egy konkrét fizikailag elkülönített ingatlanrészt birtokolnak, hanem az egész ingatlan minden négyzetméteréből, rendelkeznek egy meghatározott tulajdoni hányaddal.

Ez azt jelenti, hogy csak jogi értelemben, nem feltétlenül különül el, hogy melyik tulajdonos melyik épületet vagy területet használja.

A gyakorlatban azonban kialakul egy használati rend: például az egyik vállalkozás egy adott csarnokot használ, míg egy másik tulajdonos a telephely másik részén működik. Ez a Tulajdonostársak egymás közötti polgárjogi megállapodása, hogy kölcsönösen elismerik egymás felé, hogy a meglévő tulajdoni hányaduk, melyik ingatlanrész használatában teljesül.

Ennek tényét, egy mindenki által aláírt közös dokumentumban (használati megállapodásban) rögzítik, amely rajzban és írásban rögzíti, a kizárólagosan használt részeken az ingatlanban. Ez a megegyezés érvényes, ingatlan adásvétel esetén egy új Tulajdonos társra is.

Miért gyakori az osztatlan közös tulajdoni forma, ipari ingatlanoknál?

Az osztatlan közös tulajdon ipari ingatlanoknál többféle ok miatt fordulhat elő.
Elsősorban a régebbi ipari területeknél gyakori, hogy egy nagyobb telephely több vállalkozás használatába került, úgy, hogy a 90-es évek elején, a régi szocialista nagyvállalatok privatizációja során mindig a legértékesebb részeket szakították ki sorban az egészből és így alakult ki ez a helyzet.

Szerencsés esetben, kevés problémával működik egy ilyen rendszer, különösen akkor, ha:

• a tulajdonosok együttműködnek,
• a használati viszonyok tisztázottak,
• az infrastruktúra megfelelően elkülönül.

A nehézségek általában akkor jelentkeznek, amikor a kiszolgáló és egyéb rendszerek végleg elavulnak pl. a gépészeti rendszerek, vagy teljes felújítás válik szükségessé, illetve kerül napirendre.

A legfontosabb kérdés: pontosan mit vásárol a Vevő?

Egy önálló ipari ingatlan vásárlásakor a Vevő általában egyértelmű helyzettel találkozik. Van egy önálló helyrajzi szám, meghatározható az ingatlan határa, és egyértelmű, hogy milyen terület kerül a tulajdonába.
Osztatlan közös tulajdon esetén azonban a Vevő tulajdoni hányadot vásárol, amelyhez szerencsés esetben, pontosan leírt, kizárólagos használati jogosultság kapcsolódik.

Ezért különösen fontos megvizsgálni, hogy:

• a tényleges használat megfelel-e a dokumentumoknak,
• pontosan mely épület vagy terület használható kizárólagosan,
• milyen közös használatú részek vannak,
• milyen jogok illetik meg a többi tulajdonostársat.

Egy ipari ingatlannál ugyanis a telephely használhatóságát nem csak maga az épület határozza meg, hanem például a behajtás, a rakodási lehetőség, a parkolás vagy a közművek helyzete is.

A használati megállapodás szerepe

A használati megállapodás az osztatlan közös tulajdon egyik legfontosabb dokumentuma. Ez a Tulajdonostársak közötti, polgárjogi megállapodás, pontosan meghatározva a tulajdoni hányad alapján, melyik területek kizárólagos használata tartozik az adott tulajdon részhez.

Ebben kell pontosítani például:

• mely épület vagy terület tartozik az adott tulajdonos használatába,
• mely részek maradnak közös használatban,
• hogyan történik a megközelítés,
• ki és milyen mértékben viseli a karbantartási költségeket a közös területekre,
• hogyan történik a közművek elszámolása, saját és közös területekre.

Ipari ingatlanok esetén különösen fontos lehet a telephelyi út, a kapubejáró, a kamionos közlekedés, a rakodóterület vagy akár az energiaellátás kérdése. Egy részletes és megfelelően elkészített megállapodás jelentősen csökkentheti a későbbi viták lehetőségét.

Továbbiakban Vevői oldalról vizsgálunk néhány fontos szempontot:

Finanszírozási kérdések

Az ilyen ingatlanokat, hitel segítsége melletti vásárlás esetén, a finanszírozók általában sokkal-sokkal óvatosabban vizsgálják. A rendezetlen használati viszonyok, közös közművek vagy nem megfelelően dokumentált megállapodások, megakadályozzák, hogy egy bank vagy finanszírozó, elfogadja csak ezt az ingatlant fedezetként.
Rendszeresen előfordul, hogy a bank, ezzel egyenértékű, további tehermentes ingatlant kér a hitelügylet elindítása érdekében. Banki nyelven a „nem” így kerül megfogalmazásra. :)

Elővásárlási jog

Osztatlan közös tulajdon esetén a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy értékesítéskor, a többi tulajdonostárs, a Vevővel azonos feltételekkel a külső Vevő helyébe léphet. Viszont ez csak a szerződésben szereplő áron, és fizetési ütemezéssel és egyéb körülmények elfogadásával történhet. Emiatt sok Vevő eleve bele sem kezd egy adásvételi folyamat elindításába.

Miért alacsonyabb az ilyen ingatlanok ára?

Az osztatlan közös tulajdonú ipari ingatlanok sok esetben alacsonyabb fajlagos áron kerülnek értékesítésre. Ennek oka, a tulajdoni helyzetből eredő bizonytalanság.

A piac jellemzően figyelembe veszi:

• a finanszírozhatóság kérdését,
• a használati korlátokat,
• a jövőbeni értékesítés nehézségeit,
• a tulajdonostársakkal való együttműködés szükségességét.

Az osztatlan közös tulajdoni forma, ezek miatt egy alacsonyabb áron értékesíthető ingatlan tulajdon, mint az azonos lokációban, azonos méretű és egyéb tulajdonságú 1/1-es ingatlan.

Ugyanakkor egy rendezett, jól dokumentált, közútról külön bejárattal rendelkező osztatlan közös tulajdonú ingatlan, megfelelő használati értéket képviselhet.

Mire figyeljen egy gondos Vevő?

Vásárlás előtt érdemes ellenőrizni többek között:

• a tulajdoni lap tartalmát,
• a tulajdonosok számát és tulajdoni arányait,
• létezik-e részletes és térképes használati megállapodás,
• a tényleges használat megfelel-e a dokumentumoknak,
• hogyan biztosított a megközelítés (van-e közútról külön bejára),
• hogyan elérhetők és működnek a közművek,

Összegzés

Az osztatlan közös tulajdon nem kizáró ok ipari ingatlan vásárlásánál vagy értékesítésénél, de jelentős értékcsökkentő tényező. Akkor is amikor vásárol ilyet valaki, akkor is amikor értékesít.

Sok keresett lokációban, ha elfogynak az önálló ipari ingatlanok, nem marad más kínálat a piacon. Ugyanakkor az különösen fontos az előzetes körültekintés, mert a tulajdoni viszonyok, a használati jogok, jelentősen befolyásolhatják az ingatlan értékét.

Eladóként érdemes olyan szakember bevonása, aki az ipari ingatlanok sajátosságait ismeri, és a műszaki, jogi és piaci szempontokat együtt tudja értékelni. Fontos az értékesítés során kiemelni és az előnyös tulajdonságokat, és megfelelően kezelni a hátrányos adottságokat. Összességében egy értékarányos árazás mellett, sikeres értékesítésnek vagy vásárlásnak nagyban nő az esélye, akár évek óta „beragadt” ingatlanok esetén is.

Vevőként szintén egyeztessen ezen a piacon jártas és tapasztalt szakemberrel, mert így az összes speciális adottság és szempont ismertté válhat.

Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő