Ugrás a tartalomra

Kezdőoldal



Ipari ingatlan piac áttekintése

Szeretném néhány szempontra felhívni figyelmét, ipari ingatlanok keresésével kapcsolatban. Ezeket az észrevételeket több év tapasztalata alapján gyűjtöttem össze, mivel sokszor kerültek felszínre ugyanazok a problémák és ellentmondások ipari épületek esetén, amelyekkel a piacon a megoldást Keresők találkoznak.

Ipari ingatlanok piaca  teljesen más logika szerint működik, mint a lakóingatlanoké. Nagyrészt el kell felejteni az ott megszokott viszonyokat.

Első fontos különbség, hogy az eladó ipari ingatlanok vagy eladó telephelyek belső arányait, adottságait és kialakítását tekintve rendkívül sokfélék. Majdnem lehetetlen teljesen hasonlót találni egy adott ipari csarnok ingatlanhoz képest, különösen a régi építésűek között. Általában egy ipari ingatlan egy adott szakmához köthető egyedi kialakítással rendelkeznek az ipari létesítmények. Előfordul, hogy a Kereső rengeteg kiadó raktár hirdetéssel találkozik és tapasztalja, hogy hányféle különböző ipari épületet és megoldást neveznek Tulajdonosaik raktárnak!

Második fontos különbség, hogy míg a lakó ingatlanok sok standard tulajdonsággal rendelkeznek, addig az eladó telephelyek esetén mindent ellenőrizni kell egy alapos felmérés során.

Régi  építésű ipari telephelyek esetén az avulás különböző formáival és stádiumaival találkozunk. Fizikai avulás amelynek oka a használat közbeni kopás, időjárási tényezők és egyéb külső fizikai hatások amelyek hatással vannak az ipari létesítményekre.

Szerkezeti avulás, amely a modern épületszerkezeti megoldások és építési anyagok (pl. szigetelés, stb.) hiányában az adott ipari ingatlan egyre elavultabbá válik mivel már egészen mások egy mai ipari épület követelményei az adott szakterületnek.

Környezeti vagy gazdasági avulás, amely az előző tendenciának a szélesebb több tényezőre alapuló változata. Ha megváltoznak az ipari ingatlan vagy eladó telephely környezeti körülményei, közlekedési megközelítési lehetőségei övezeti besorolása, vagy az adott iparág tűnik el a régióból ez talán a legnehezebben orvosolható. (pl. könnyűipar, kohászat, stb.). Sok speciális és régi ipari ingatlannál ezért csak a bontás jöhet szóba. Egy ipari ingatlannak elsősorban jövedelemtermelő funkciója van, ezért az objektív szempontok párhuzamosan vizsgálat tárgyai az egyébként fontos szubjektív benyomásokkal,  de azért itt is az első benyomás döntő. Ipari ingatlanok vásárlása/bérlése esetén sokszor elkerülhetetlen kisebb vagy nagyobb átalakítás. Ennek tervezését és a költségek felmérését ipari csarnok esetén még a döntés előtt szükséges elvégezni.

Az ár a legfontosabb tényező mindig, de összehasonlítás esetén nézzük meg az adott ipari ingatlan esetén hány százalékban tudjuk használni céljainkra adottságai alapján az adott ipari épületet.  Egy ipari ingatlan használhatóságáról teljes képet csak helyszíni bejárás alkalmával kapunk, apróhirdetések egy-két szavából, néhány fényképből semmiképpen nem lehet megalapozott ismereteket szerezni egy ipari létesítmény esetén.

Budapesten az eladó telephelyek jelentősen túlárazottak ahhoz a jövedelemtermelő képességhez, amellyel a gazdaság szereplői általában rendelkeznek. Ennek közvetlen oka, hogy az eladók nem tudnak vagy akarnak más tendenciákat látni csak az általuk részben a sajtón keresztül ismert lakóingatlan piaci ár mozgások. Egy ipari csarnok sokszor azért marad kinn a piacon akár még egy évtizedre is túlárazott ingatlanként mert a környezetében lévő lakóingatlan ár mozgások nincsenek összhangban az ipari ingatlant használni tudó vállalkozások anyagi és hitel lehetőségeivel. A Tulajdonos úgy gondolja inkább kivár, csak a probléma az, hogy az ipari ingatlanok avulása sokkal gyorsabb.

 

Vásárlás vagy bérlés

Egyik fontos és visszatérő dilemma! Magyarországon nagyon erős a tulajdonosi szemlélet. Egy ipari ingatlan birtoklása a biztonságot, állandóságot jelképezi sok embernek (többek között Nekem is). Közvélekedés, hogy a bérlet egy kidobott pénz, a tulajdon pedig tartja az értékét! A helyzet itt nem olyan egyszerű! A tulajdon biztonságérzetet jelent és értéktartónak tűnik. De...  Általánosságban az ipari ingatlanok gyorsabban avulnak mint a lakó funkciót szolgálók, fenntartással is több a költség (építményadó, őrzésvédlem, stb.), valamint a Tulajdonosok kiszolgáltatottabbak az államnak és hatóságainak. Ami ennél fontosabb a tulajdon rögzített méretet és adottságokat jelent amit idővel egy változó környezetbe nehezebb megváltoztatni. Félre ne értsen, én nem akarom lebeszélni az eladó telephelyek vásárlásról de körültekintőnek kell lenni ezen a területen.

Bérlemény esetén méret és egyéb adottságok változtatásával gyorsabban lehet reagálni a gazdasági környezet változásaihoz. A környék közlekedési és egyéb feltételei megváltoznak könnyebb a váltás bérleti jogviszony esetén és nem kell akkora tőkét lekötni ingatlan vásárlásával. Ipari, kereskedelmi tevékenység esetén mind a bérlésnek, mint a vételnek megvannak az előnyei és a hátrányai.

Válasz mindig az egyedi szakmai körülményekben, és helyzetekben található!

 

Főváros barnamezős övezetei (cikk 2012-ből).

 Egy kitűnő cikket ajánlok ebben a témában amely 2013-ban a Raktár Évkönyv 5. évfolyamának 21. oldalán jelent meg.

A teljes cikk forrása: http://realista.hu/news/details/100761

A budapesti barnaövezetek metamorfózisa

A rendszerváltást követően a budapesti ipari zónák egyes kedvező övezetei radikális átalakuláson mentek keresztül. Vadonatúj irodaházak, lakóházak és bevásárlóközpontok épültek. A barnaövezetek mostoha gyermekei azonban még mindig jobb sorsukra várnak. Legutóbbi Raktár Évkönyvünkben leltárt készítettünk a főváros legfontosabb barnaövezeteiről.

 

Budapest barnaövezetei

A klasszikus barnamezős térség a tradicionális ipari területeket jelenti közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Ez Budapest területének 13 %-a, amelynek túlnyomó részén már nem zajlik ipari tevékenység. Másrészt ide soroljuk a rozsdaövezetet is, amely a barnamezős térségek olyan területei, ahol az ipari tevékenység visszaesett vagy teljesen megszűnt. Budapesten már a XIX. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig befogadták az ipartelepek zömét. A fővárosi ipari-közlekedési zóna a zárt pesti lakóövezet határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. A kiflire emlékeztető formáció nyúlik át Budára, vagyis északon a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére. A belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csupán zárványokban jellemző a barnaövezet. Emellett néhány külső kerületben is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy Újpesten. A szocializmus évtizedei érintetlenül hagyták a fővárosi ipari területeket.

 

Funkcióváltás

A rendszerváltás után a gazdaságtalan állami vállalatokat felszámolták. Erőteljes dezindusztrializáció indult el Budapesten: az iroda- és kisebb részben lakófunkció által kiszorított ipari tevékenység az M0-ás környékére települt ki,  jelentős logisztikai központokkal és főleg raktározási funkcióval. E tekintetben az agglomeráció szerepe is felértékelődött, itt említhetjük meg például a szentendrei ipari park benépesülését, avagy a BITEP-et, azaz a Budaörsi Ipari és Technológiai Parkot. A belvároshoz közelebb lévő csomópontokon  – a metró- és villamos-vonalak közelében – az eredeti épületek túlnyomó részét lebontották, és új irodaházat, bevásárlóközpontot (Duna Plaza, WestEnd City Center, MOM Park stb.), tudományos és technológiai parkot (Infopark, Graphisoft Park) létesítettek. A kedvezőtlenebb fekvésű barnamezőkön az addigi termelő tevékenységet egyszerűen felváltotta a kereskedelmi, raktározási, logisztikai funkció. Azonban még mindig hatalmas területek és épületegyüttesek állnak parlagon, funkció nélkül. A sikeres barnamezős újrahasznosítást alapvető problémák hátráltatják: a radikálisan gyors dezindusztrializáció; a környezetszennyezettség, a rendezetlen tulajdonviszonyok, a privatizáció során az összefüggő iparterületek felaprózódása és a kiürült iparterületek közé szorult, rossz állapotú lakótelepek.

 

Északi szektor: a Váci út sikere

A budapesti ipari övezeteket északi, keleti és déli szektorra oszthatjuk. Az északi szektorba tartoznak a III., IV., XIII., XV., XVI. kerület barnamezős területei. A fővárosból kivezető közlekedési tengelyekre (Váci út, Szentendrei út) felfűzve hosszan nyúlnak el az ipari területek a mai közigazgatási határok felé. Mivel megközelítési lehetőségeik és városszerkezeti pozícióik kedvezőek, ezért gyors ütemben megindult a terület funkcióváltása, amelynek során az ipari tevékenység visszaszorult, és a kereskedelmi-szolgáltató szektor, valamint a lakófunkció dominanciája érvényesül. „Az egyik legjelentősebb rozsdaövezet volt a Váci út térsége, ahol szinte egyetlen gyárépület sem maradt – illetve a régi ipari ingatlan-állomány kis része műemlék-épületként él tovább más funkcióval –, és a funkcióváltásnak köszönhetően kialakult a már ismert irodafolyosó. A totális átalakulásra azért is volt szükség, mert a régi ingatlanállomány már nem felelt meg a modern városfejlesztés követelményeinek és igényeinek, ráadásul ezt az övezetet lakónegyedek veszik körbe, így érthetően további ipari termelésre alkalmatlanná váltak” – mondja szakértőnk, Kiss Ernő, az Eston International társigazgatója, az Ipari és Befektetési Ingatlanok Divízió vezetője.

 

A mostoha keleti szektor

A keleti szektor centrális területe a Kőbányát felszabdaló vasúti fővonalak mentén jött létre – a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalja magukban. Az ipari-szállítási-raktározási funkciók egészen a zárt beépítésű lakóövezetig nyomultak előre, itt említhetjük meg például a Ganz VIII. kerületi üzemét is. Más részeken viszont a belső lakóterületek és az ipari övezetek közé más funkciójú intézmények települtek, ide sorolhatjuk a Kerepesi temetőt, a Népligetet vagy a pályaudvarokat. A telkek nagy része még a rendszerváltás előtt alakult nagyvállalatok – gyógyszergyárak, nyomdák, sörgyárak – kezében összpontosul. Elég, ha csak a Dreher sörgyár legendás múltjára és sikeres jelenére gondolunk, de például a Balkán utcában az OTP új fejlesztésének köszönhetően a lakófunkció is megtelepült. Ellentétben a Váci út vonzáskörzetével, a funkcióváltás sokkal lassabban megy végbe a kedvezőtlenebb közlekedési és városszerkezeti helyzet miatt. De azért megfigyelhető némi változás, hiszen például az M2 metróvégállomás környékén új funkciók jelentek meg. A keleti szektorban a megújulás egyik feltétele az alig vagy rosszul hasznosított vasúti területek rendezése.

 

A szétaprózott déli szektor

A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág határolja el a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt és Kelenföldet. Az átalakulás ebben a szektorban a leglassabb: sok helyen még jelenleg is az ipari tevékenység dominál, de jelentős a szállítási-raktározási profillal rendelkező vállalatok részaránya is. Közlekedési helyzete viszont kedvezőbb, mint a keleti szektoré, az újonnan kiépített vagy felértékelődött útvonalak mentén, környékén gyorsabb a gazdasági átalakulás, a Rákóczi híd is integráló erőként hathat. Nagy problémája a térségnek a környezeti kármentesítés. Itt három markáns városrészt emelhetünk ki: Soroksári út, Csepel és Lágymányos.

 

Egy potenciális lehetőség: Soroksári út

A Soroksári út méretét és épületállományát tekintve méltó párja lehetne a Váci útnak, hiszen mindkét utca korábban ipari övezetként funkcionált, és a városszerkezeti térképre pillantva hasonló karakterrel rendelkeznek. „Azonban a Soroksári út lokációját és megközelíthetőségét tekintve rosszabb pozícióban van, mint a Váci út. Így például nincs metrója. Bár a HÉV bizonyos mértékig pótolhatná ezt a hiányt, azonban mivel a felszínen közlekedik, inkább elzárja a Duna és a Soroksári út közötti szakaszt, ahol pedig nagyszerű lehetőségek lennének új funkcióval megáldott épületek kialakítására. Vagyis a Soroksári út féloldalasnak tekinthető, csak a bal oldalon lehetséges nagyobb fejlesztések kialakítása. Mindenesetre nagy mennyiségű rehabilitálandó tömbök halmozódtak fel itt, amelyeknek – ha megtalálják a megfelelő funkciót – nagy jövőt jósolunk” – értékeli a területet szakmai szemmel Kiss Ernő. Az egyes villamos tervezett meghosszabbítása is javítaná a tömegközlekedést, és Dél-Budával aktívan összekapcsolná a Soroksári út vonzáskörzetét. A Rákóczi és Gubacsi hidak környékén lévő területek is még sorsukra és tőkeerős fejlesztőkre várakoznak.

 

A legendás Csepel

A közel 200 hektárnyi kiterjedésű Csepel Művek Budapest legnagyobb barnaövezetei közé tartozik. Csepel speciális földrajzi elhelyezkedésének és egy konszenzuson alapuló átfogó stratégia hiányának köszönhetően a mai napig megőrizte viszonylag zárt és kompakt egységét. „A szétaprózódott tulajdonviszonyok sem segítik elő, hogy a gyárnegyed hasznosítási lehetőségeit újraértelmezzék. Ezért az ipari épületek nagy részben megtartották eredeti funkciójukat, néhány új épület is épült, de többnyire az eredeti állományt csinosítgatják, több-kevesebb sikerrel karban tartják. Mindenesetre megállt az idő, még ha a közelben át is adták a Csepeli Szennyvíztisztítót” – magyarázza Kiss Ernő. Mivel az eredeti funkciókat megőrizték, ezért elsősorban gyártási, illetve másodsorban logisztikai tevékenységre, raktározási funkcióra alkalmas a terület. Azonban közlekedési és megközelíthetőségi szempontból az M0-ás környékén kialakuló logisztikai övezetek óriási előnnyel indulnak, de a city logisztika területén is jobb desztinációkat lehet találni.

 

Dél-Buda

Dél-Budán nem alakultak ki a pesti oldalhoz hasonló óriási ipari övezetek, itt a termelő funkciók kisebb területekre koncentrálódtak a múltban, így könnyebb is reorganizálni bizonyos területeket. A Váci úthoz hasonlóan Lágymányoson a kedvező városszerkezeti és közlekedési szempontoknak köszönhetően gyorsan megindult a gazdasági szerkezetváltás, az ipar helyét a szolgáltató szektor foglalta el, irodaházak (Infopark) és egyetemi tömbök épültek. A megújulás azután déli irányba haladt tovább, ennek köszönhetően teret hódít az irodafunkció, gondoljunk csak a Külső Budafoki úton megépült irodaházakra. Emellett lakófunkció váltja az ipari tevékenységet, vagy esetleg a régi épületek kereskedelmi szerepkörben élednek újjá, mint a Hengermalom utcában 2006-ban megnyitott Újbuda Center esetében is.

A city logisztika nyomában

A Hungária körgyűrűn sok helyen ledózerolták a régi gyárakat, új irodaházak épültek, ráadásul a Váci út telítődése után az irodafejlesztők a válság elmúlásával új lokációkat helyeznek majd előtérbe, és a körgyűrű is a lehetséges célterületek között szerepel. A körgyűrű vonzáskörzetében a jó megközelíthetősége miatt megjelent a city logisztika. „Az Illatos-Táblás-Gubacsi utcák régiójában új raktárak, üzemek épültek, amelyek főként belső ellátó központokként működnek, vagy éppen könnyűipari funkciót látnak el. A city logisztika megtelepülése a III. kerületben is tetten érhető, így a Bécsi út-Vörösvári út-Szentendrei út-Törökkői utca vonzáskörzetében is erős a raktárjelenlét, markáns könnyűipari tevékenység figyelhető meg. Azonban főleg az elhelyezkedése miatt itt meglehetősen lokális a piac, azaz a jelen lévő cégeknek Budapest egyéb hasonló ipari régiói nem nagyon tudtak telephely-alternatívát kínálni. Az új Megyeri híd átadásával viszont észrevehető tendencia lett, hogy az észak-budai zóna ipari ingatlan felhasználóinak egy része Észak-Pest felé mozdult el” – kalauzol minket tovább a budapesti barnaövezetekben az Eston szakértője.

 

Unikális épületek: a loftok

Magyarországon néhány műemlék(-jellegű) ipari épületben – követve a világtrendeket – loftlakásokat és -irodákat alakítottak ki. Óbudán a Goldberger gyár ipari műemlékké nyilvánított területén a Sun Palace lakóparkban 10-15 loftlakás is helyet kapott. Itt a régi textilgyárat lebontották, azonban a homlokzatot megtartották. A Jazz Loft Óbudán a Vörösvári úton kínál néhány loftlakást az 1870-es években épült malom épületében. A Népfürdő utcánál 2007-ben átadott RiverLoft pedig annyiban különbözik a többi fejlesztéstől, hogy a 27 loftlakás mellett irodákat is kialakítottak. A Mill Lofts fejlesztés helyszíne pedig a legendás Gizella malom. Az átalakítás során a díszletszerűen meghagyott külső falak mögött egy új épület formálódott. A régi malomban összesen 104 loftlakást alakítottak ki mindössze 200 méterre a Dunától. A Borjúvásárcsarnok a WING fejlesztésének eredményeként újult meg, mint egyedülálló loft-irodakomplexum, miközben mellé illesztettek egy vadonatúj irodaházat is."

A teljes cikk forrása: http://realista.hu/news/details/100761

Kiemelt ajánlatok

Telek területe: 2 680 m2
Irányár teljes összege:
Épület összes területe: 1 960 m2
Ingatlan irányár/ár: 590.00 Millió Ft
Telek területe: 40 000 m2
Irányár teljes összege: 704.0 Millió Ft
Épület összes területe:
Ingatlan irányár/ár:
Telek területe: 118 m2
Irányár teljes összege:
Épület összes területe: 222 m2
Ingatlan irányár/ár: 73.26 Millió Ft
Telek területe: 55 m2
Irányár teljes összege:
Épület összes területe: 138 m2
Ingatlan irányár/ár: 45.50 Millió Ft
Telek területe: 32 484 m2
Irányár teljes összege: 1 461.7 Millió Ft
Épület összes területe:
Ingatlan irányár/ár: