Ipari ingatlan illeték szabályok
Ipari ingatlan adásvétele jogi szempontból alapjaiban hasonló az általános lakó ingatlannal történő tranzakciókhoz, de a részvevő Felek és az ingatlan helyzete miatt jelentős különbségek is előfordulnak.
Először azt az alapvetést rögzítjük, hogy illetéket a vagyont szerző (Vásárló) fizet akihez az ingatlan kerül, és adót meg az Eladó, aki az ellenértéket kapja és jövedelme keletkezik (-het.) Lakó ingatlan vásárlása esetén egy sor kedvezmény vehető igénybe, de ipari ingatlan esetén ezek gyakorlatban nem játszanak szerepet, itt ezekkel nem foglalkozom.
Alapesetben a Vásárló 4% illetéket fizet - a teljes vételár alapján - az államnak, a megvásárolt ipari ingatlan esetében is, továbbá a vételár egymilliárd forint feletti részére, ez a mérték 2%. Az illeték teljes összege nem lépheti át a 200 millió forintot, egyetlen ügylet esetén.
Az illeték fizetéséhez, az adásvételről szóló NAV adatlap ( B 400-as ) a kiinduló pont.
Ez egy bevallás, amit az adásvételkor kell kitölteni. Ezt a hatóság megvizsgálja, és hoz egy határozatot – kb. 3-4 hónap - amelyben a vételárat (az ingatlan értéket) elfogadja vagy sem. Ha elfogadja, a határozatban megadja az illeték összegét, a befizetés határidejét, módját.
Ipari ingatlanok esetén előfordul, hogy nem közvetlen ipari ingatlan adásvétel zajlik, hanem az ingatlant tulajdonló társaságban szerez a Vásárló többségi részesedést, és így szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Ezen helyzet „kezelésére”, a jogalkotók külön rendelkezéseket léptettek hatályba, amely szerint, egy társaság adásvétele során, - a társaság összes vagyonát alapul véve - a tulajdonolt ingatlan értéke, a teljes társasági vagyon 75%-át meghaladja, akkor ingatlannal rendelkező társaságnak minősül.
Ez esetben, általánosan az ingatlanokra vonatkozó illeték fizetési kötelezettségek, ugyanolyan mértékben jelentkeznek, mintha az ingatlant közvetlenül vásárolták volna meg. Ez a kötelezettség akkor is fenn áll, ha nem egy hanem több ügyletben lesz a Vásárló, meghatározó tulajdonos az adott ipari ingatlant birtokló társaságban. Céggel együtt történő adásvétel előnye lehet egyébként, hogy a cégre korábban kiadott telephely engedélyek is, átkerülnek a Vásárlóhoz, ezek használhatók amíg a társaság működik.
Ingatlan vásárlás esetén az új Tulajdonosnak – ha szükséges – telephely engedélyeket újra kell kérnie, az illetékes szakhatóságoktól. Van olyan helyzet amikor ez fontos, van amikor nem. A társasági törvénytől eltérően az illeték törvény további pontosításként meghatározza, hogy minimum 75%-os tulajdonszerzés történjen meg a Vevő oldalán ahhoz hogy illeték fizetési kötelezettség keletkezzen.
Illeték szempontból további egyedi szituáció amikor új építésű ipari ingatlant vásárol meg egy ÁFA alany. Itt az egyenes ÁFA szabályait kell alkalmazni, tehát az ÁFÁ-t az adásvételkor megfizetni, az ÁFÁ-s ár kerül be a szerződésbe. Kérdésként merül fel hogy az illeték az ÁFÁ-ra is vonatkozik ( a teljes vételár része!)!
A gyakorlat azt mutatja, hogy érdemes megpróbálni a nettó értéket megadni (a B 400-as nyomtatványon) és azzal az indoklással élni szükség esetén, hogy az nettó érték a vagyonszerzés tárgya, ez lesz a könyv szerint érték, ÁFA visszaigénylésre kerül.
Ha nem ÁFA alany vásárol ÁFÁ-s ingatlant akkor az ÁFA is illeték alap természetesen.
Ha használt ingatlan cserél gazdát két ÁFA alany között, akkor a fordított ÁFA szabályát alkalmazva, a „nettó ár” kerül a szerződésbe, és ezért az ÁFA nem érintett mint illeték alap.
Végezetül megadom itt egy lekérdezhető NAV adatbázis címét, ahol az „Ingatlannal rendelkező társaságok” kereshetők - segítséget nyújtva az adásvételek előkészítéséhez.
https://nav.gov.hu/adatbazisok/adatbleker/ingatlannal_rendelkezo_tarsasagok
A cikk nem jogi tanácsadás, csupán tájékoztató!
Ha kérdése van keressen bizalommal a Kapcsolat oldal elérhetőségein.
Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő