Ipari ingatlan bérlés vagy vásárás?

A vállalkozások számára egyre nagyobb kihívást jelent a megfelelő döntés meghozatala, hogy béreljenek vagy vásároljanak ipari ingatlant. Mindkét iránynak megvannak a maga előnyei és hátrányai, a választás a vállalkozás pénzügyi helyzetétől, piaci környezetétől, stratégiai terveitől, valamint még további egyéb szakmai követelménytől függ. Magyarországon nagyon mély és erős az ingatlan tulajdonhoz való ragaszkodás a lakó ingatlanok területén. Ez a szemlélet tapasztalatunk szerint az ipari ingatlanok piacára is erős hatással van ezért a címben szereplő kérdés sokszor fel sem vetődik.
A cikk célja megmutatni az összes olyan szempontot, ami előnyként vagy hátrányként jelentkezik, bármely utat is választ egy adott vállalkozás.
 

Ipari ingatlan bérlés

Előnyök:

- A bérlés alacsonyabb kezdeti pénzügyi kötelezettségekkel jár a vásárláshoz képest, mivel nem szükséges az ingatlan teljes vételárát az indulásnál kifizetni. Ez különösen előnyös lehet induló vállalkozások vagy gyors növekedésben lévő cégek számára, akik tőkéjüket inkább az üzleti tevékenységük fejlesztésére kívánják fordítani.
 - A bérlés nagyobb rugalmasságot biztosít a vállalkozások számára, mivel könnyebben válthatnak helyszínt, ha változnak az igényeik. Ez különösen fontos lehet olyan dinamikus iparágakban, ahol a technológiai és piaci változások gyorsan következnek be.
 - A bérbeadó felelőssége a legtöbb karbantartási és javítási költség, így a bérlők mentesülnek ezek alól. Ez jelentős megtakarítást jelenthet, különösen nagyobb ingatlanok esetében.
 - Az ipari ingatlan bérlése lehetővé teszi a gyorsabb piacra lépést, mivel nem kell megvárni az ingatlan vásárlásának és átalakításának hosszadalmas folyamatát. Ez különösen fontos lehet, ha a vállalkozás gyorsan akar reagálni a piaci lehetőségekre.
- a bérleti díj költségként leírható a társasági nyereség adó alapból, így ennek mértékének megfelelően bérlés esetén a kifizetett bérleti díj 9% adótakarítást is jelent egyúttal a társasági adóból. (egyeztessen könyvelőjével vagy adószakértővel) 

Hátrányok:

- Bár a kezdeti költségek alacsonyabbak, a bérlés hosszú távon drágább lehet, mivel a bérleti díj a fenntartás költségein túl a bérbeadó vagy pénzügyi befektető hasznát is magában foglalja. Az évek során ezek a költségek jelentősen meghaladhatják az ingatlan vásárlási árát.
 - A bérlők általában korlátozott mértékben befolyásolhatják az ingatlan fejlesztését és átalakítását. Minden változtatáshoz a bérbeadó engedélye szükséges, ami nehézkes lehet.
 - A bérleti szerződések gyakran tartalmaznak kötöttségeket és feltételeket, amelyek korlátozzák a bérlők mozgásterét. Például hosszú távú bérleti szerződések esetén nehézkes lehet a szerződés idő előtti felbontása, ami rugalmassági problémákhoz vezethet.
 - A bérleti díjak emelkedhetnek a KSH vagy az Eurostat előző évi indexével, ingatlanpiac alakulásával, ami növelheti a vállalkozás működési költségeit. A bérleti szerződések szinte mindig tartalmaznak indexálási záradékokat, amelyek lehetővé teszik a bérbeadó számára a díjak növelését infláció mértékéig az előző évre vetítve. Ez időnként nehezen kezelhető helyzetet eredményez.
- Bérleti szerződések meghosszabbítása kedvező feltételekkel, időnként kezelendő feladatot jelent.
- Ritka esetben a bérbeadó helyzete meggyengül, ami miatt bérlés körülményei is romolhatnak vagy teljesen tönkre is mehetnek, bármely érvényes szerződés esetén.
 

Ipari ingatlan vásárlás

Előnyök:

 - Az ipari ingatlanok vásárlása hosszú távú befektetést is jelent, mivel modern ipari ingatlanok értéke, általában mérsékelten akár növekszik is kis mértékben. Ez a vállalkozások számára pénzügyi stabilitást és vagyon fenntartási lehetőséget biztosít.
 - A vásárlás lehetővé teszi a vállalkozások számára, hogy teljes mértékben ellenőrizzék az ingatlant. Ez magában foglalja az átalakításokat, fejlesztéseket és bővítéseket, amelyeket hosszabb távon a vállalkozás igényei szerint hajthatnak végre.
 - Az ipari ingatlan tulajdonlása hosszú távú stabilitást biztosít a vállalkozás számára, mivel nincs kitéve a bérleti díjak ingadozásának és a bérleti szerződések megújításával kapcsolatos bizonytalanságoknak és a bérbeadó anyagi és egyéb helyzetének.

Hátrányok:

 - Az ingatlan vásárlása jelentős kezdeti befektetést igényel, beleértve a vételárat, az illetékeket, a jogi költségeket és esetleges hitelfelvételi költségeket. Ez különösen nehéz lehet induló vállalkozás számára.
 - Az ingatlan tulajdonosaként a vállalkozás felelős az összes karbantartási és javítási költségért. Ezek a költségek idővel jelentősek lehetnek, különösen régebbi ingatlanok esetében.
 - Az ingatlan vásárlása hosszú távú elkötelezettséget jelent egy adott helyszín és egy adott ingatlan méret mellett, ami korlátozza a vállalkozás rugalmasságát. Ez problémát jelenthet, ha a vállalkozás gyorsan növekszik vagy a piaci körülmények megváltoznak.
 - Az ingatlan vásárlása gyakran jelentős hitelfelvételt igényel. A vállalkozásoknak biztosítaniuk kell, hogy pénzügyi helyzetük stabil és képesek hosszú távon teljesíteni a hiteltörlesztési kötelezettségeiket. Ezt a hitel terhet változó gazdasági környezetben is kezelni kell hosszabb időn át.
- Számviteli törvény szerint az ingatlan évente az ingatlan könyv szerinti értékére vetítve 2% amortizációval avultatható, ami ilyen mértékű társasági nyereségadó megtakarítást jelent. Ez idővel egyre kevesebb lesz. (egyeztessen könyvelőjével vagy adószakértővel)

 
További körülmények és szempontok, amelyeket vásárlás vagy bérlés esetén figyelembe kell venni:

Pénzügyi elemzés 

Vállalkozásoknak alapos pénzügyi elemzést kell végezniük, amely tartalmazza a következő lépéseket:
- költség- és haszon elemzés: összehasonlítani a bérlés és vásárlás hosszú távú költségeit és hasznait, figyelembe véve az inflációt, kamatlábakat és ingatlanpiaci trendeket.
- tervezni, hogyan befolyásolja a bérlés vagy vásárlás a vállalkozás készpénzáramát, beleértve a rendszeres kiadásokat és bevételeket.
- elemzés készítése az adózási előnyökről és hátrányokról, potenciális adóterhek alakulásáról mindkét opció esetében.
Számolja ki a bérlés és a vásárlás teljes költségét, beleértve a kezdeti költségeket, a havi vagy éves kiadásokat, a karbantartási és javítási költségeket, valamint az esetleges adókat és biztosítási díjakat, stb.
 - Vizsgálja meg a különböző finanszírozási lehetőségeket, mint például a banki hitelek, lízing, vagy egyéb pénzügyi konstrukciók pl. pályázatok. Értékelje, melyik opció nyújtja a legjobb feltételeket és legkisebb pénzügyi terhet.

Stratégiai szempontok

Az ipari ingatlan bérlésének vagy vásárlásának döntése nemcsak pénzügyi, hanem stratégiai szempontokat is magában foglal. Ezek a szempontok befolyásolják a vállalkozás hosszú távú terveit, növekedési potenciálját, valamint piaci pozícióját. 

Rugalmasság és skálázhatóság

A bérlés nagyobb rugalmasságot biztosít a vállalkozások számára. Könnyebben változtathatják meg a helyszínt vagy növelhetik a bérelt területet a növekedés függvényében. Ez különösen fontos dinamikusan fejlődő iparágakban, ahol a gyorsan változó igények gyors helyszínváltoztatást igényelhetnek.
 

Helyszín és logisztikai szempontok

A bérlés lehetőséget ad arra, hogy a vállalkozás stratégiailag fontos helyszíneken működjön, anélkül hogy nagy tőkét kellene befektetnie az ingatlan vásárlásába. Könnyebben hozzáférhetők a város központok, közlekedési csomópontok, autópályák és egyéb kiemelt helyszínekhez.
Az ingatlan megvásárlása lehetőséget nyújt arra, hogy a vállalkozás hosszú távon biztosítsa jelenlétét egy fontos helyszínen. Ez különösen előnyös lehet, ha a helyszín központi szerepet játszik a vállalkozás működésében, mint például gyártási központok vagy elosztó központok esetében.

Piackutatás és tanácsadás

Ismerje meg a helyi ingatlanpiacot, beleértve az ingatlanárakat, bérleti díjakat, és a piaci trendeket. Ez segíthet a megfelelő döntés meghozatalában. 
Beszéljen ingatlan szakértőkkel (akár többel), akik az adott piacon mozogva, sok olyan megoldást ismernek és információjuk van a piaci trendekről, amik segítenek megismerni az ipari ingatlanpiac sajátosságait.
Konzultáljon jogi szakértőkkel, mielőtt bármilyen ingatlanügyletről döntene. Ők segíthetnek hogy minden jogi előírásnak megfeleljen, és tisztában legyen az összes jogi következménynek.
Az ipari ingatlanpiacot jelentős regionális különbségek jellemzik. A nagyvárosi területeken és a gazdaságilag fejlettebb régiókban a kereslet és az árak általában magasabbak, míg a kisebb városokban és vidéki területeken alacsonyabbak. A helyszín kiválasztásánál, a vállalkozásoknak figyelembe kell venniük a munkaerő rendelkezésre állásának lehetőségeit.

Összefoglalva, a cikkből látható hogy nincs általános és mindenre kiterjedő jó választás.
Ezen sok szempont közül mindenkinek más lesz a nagyon fontos és a kevésbé fontos.
A szempontok sorrendje fontosság oldaláról mindig egyedi, ezért nincs általános „sablon” és jó válasz a részletek ismerete nélkül, amit mindenki alkalmazhat. 

Remélem döntéséhez értékes információkat tudtam adni ezzel az írással.
Ipari ingatlanokkal kapcsolatban, bármely kérdés esetén, keressenek bizalommal a honlapon jelzett elérhetőségeken.

Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő