Ugrás a tartalomra
raktár

Ipari ingatlanok avulása

Az avulás, az idő múlása miatti értékcsökkenés, amely különböző formában jelentkezhet, más és más módon hat az egyes ingatlan típusok esetén. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak.

Szeretném leszögezni, hogy az ipari ingatlanok esetén is egy természetes folyamatról van szó, amely nem minden esetben negatív. Kerülhet kivételes földrajzi helyzetbe egy régi építésű ipari ingatlan, amely éppen hogy felértékelődéséhez vezethet, annak ellenére hogy jelentős felújítás nélkül az avulás az ellenkező irányú. Ha egy nagyobb program révén egy teljes „rozsdaövezet” megújul – rendeződő tulajdonviszonyok után – az szintén pozitív fejlődést eredményez.

Kép

Ipari ingatlanok avulása jelentősen eltér a lakó ingatlanok általános avulási tényezőitől mivel teljesen más hatások alakítják. Általánosan mondhatjuk, hogy az ipari ingatlanok gyorsabban avulnak, mint a velük egy korú lakhatás céljára létrehozott ingatlanok. Ezzel kapcsolatban egy hatályos rendeletben találunk leírást, amely minden ingatlan csoportra igaz, de részletesen megvizsgálva láthatjuk, hogy az ipari ingatlanokat, az avulás hatásai fokozottabban érintik. Erről a 25/1997.(VIII. 1.) PM rendeletben találunk konkrét meghatározásokat, amelyből kiemelem az ide vonatkozó részeket.

Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell figyelembe venni:
– városi téglaépületek 60–90 év,
– városi, szerelt szerkezetű épületek 40–70 év,
– kertvárosi, családi ház jellegű épületek 50–80 év,
– ipari és mezőgazdasági épületek 20–50 év.

Az értékcsökkenés három fő avulási tényezőn alapul: a fizikai romlás, a funkcionális avulás, és a környezeti avulás.

Fizikai avulás, amelynek oka a használat közbeni kopás. Az ipari épületek minimális mozgásából adódó apró szerkezeti hibák időjárási tényezők, amelyek legtöbbször az ipari ingatlan burkolati elemeit és a tetőszerkezetet veszik igénybe. Ezek a javítható hibák, amelyek minden épületnél jelentkeznek függetlenül rendeltetésétől és a használat módjától. Az épületen belül az alkalmazott ipari technológia további fizikai kopást eredményezhet, amely esetleges értékesítés (eladás vagy bérbeadás) esetén szintén általában javítható. Ipari ingatlanok esetén ezek akár sok milliós költséget jelenthetnek.

Szerkezeti avulás, amely a modern épületszerkezeti megoldások és építési anyagok (pl. szigetelés, stb.) hiányában az adott ipari ingatlan egyre elavultabbá válik, mivel már mások a fontosabb igényei az adott szakterületnek. Ezek állandóan változnak, ahogy új építészeti megoldások és anyagok válnak általánossá. Emiatt a gyakorlottabb értékelők már a létesítményről ránézésre megállapíthatják azt az időszakot, amelyben tervezték és kivitelezték az adott ipari létesítményt. Ezen az avulási tényezőn nem lehet javítani.

Harmadik tényező a környezeti avulás, amely az előző tendenciának a szélesebb több tényezőre alapuló változata. Ha megváltoznak az ingatlan környezeti körülményei, közlekedési megközelítési lehetőségei övezeti besorolása, vagy az adott iparág tűnik el a régióból ez talán a legnehezebben orvosolható. (pl. bányászat, kohászat, stb.) Ez összefügg a gazdasági körülmények általános változásával, amelyre a legutóbbi idők szolgáltatnak erős példákat. (világjárvány, energiahordozók ára, háború, stb.) Ezen az avulási tényezőn szintén nem lehet javítani.

Ha kérdése van, keressen bizalommal a Kapcsolat oldal elérhetőségein.