Túlárazás az eladó használt ipari ingatlanok piacán: okok és következmények

Az eladó ipari ingatlanok piaca, az elmúlt években jelentős változásokon ment keresztül. Árak folyamatos emelkedése, és az évek óta eladatlan ingatlanok növekvő száma, jól tükrözi ennek az alpiacnak a nehézségeit.
Ipari ingatlanokon raktárakat, gyárakat, üzemeket, műhelyeket értek.
De mi áll ennek a helyzetnek a hátterében? Miért tűnik úgy, hogy a piac szereplői – Vevők és Eladók egyaránt – zsákutcába kerültek? 
Ebben a cikkben megvizsgálom az ipari ingatlanok túlárazásának okait és következményeit.

 
1. A túlárazás problémája

Az eladó ipari ingatlanok kínálatának, jelentős része erősen túlárazott. Túlárazottnak azt az ingatlant tekintem, amelyet a potenciális Vevők – vagyis azok a vállalkozások, amelyek ténylegesen használni tudnák – nem tudnak megfizetni.
Más megközelítésben egy ipari ingatlan akkor számít túlárazottnak, ha megfelelő hirdetési stratégiával, 3 - 6 hónapon belül sem érkezik rá komoly Vevői érdeklődés vagy érdemi vételi ajánlat.
Ez a helyzet mind az Eladók, mind a Vevők számára kedvezőtlen: a Vevők nem találnak általuk megvehető ingatlant, az Eladók pedig éveken át kénytelenek várni, miközben ingatlanuk avulhat, és értéke például használat hiánya miatt, akár csökkenhet is.

2. Nehézségek az ipari ingatlanok árazásában

A használt ipari ingatlanok Tulajdonosai, gyakran szembesülnek azzal, hogy az értékesítés elején, nincs megfelelő viszonyítási alapjuk az ár meghatározásához. A piacon nincsenek olyan egyértelmű sarokpontok vagy megbízható adatok, amelyek segítséget nyújthatnának az érték reális megítéléséhez.
Ennek hiányában gyakran túlárazzák saját ingatlanjukat, ami jelentősen megnehezíti vagy megakadályozza az értékesítést. Egy szakember bevonása, aki ismeri az ipari ingatlanpiac sajátosságait és aktuális viszonyait, segítség lehet az árképzésben, és a sikeres tranzakció megvalósításában.

3. Az ipari ingatlanok értékelésének kihívásai

Az ipari ingatlanok rendkívül sokféle szempontból különböznek egymástól, ami megnehezíti laikusok és akár az ipari piacot kevésbé ismerő értékbecslők számára, a valódi érték pontos meghatározását. 
Sok olyan tényező befolyásolja az értékelést, amelyek elsősorban itt számítanak lényeges tételnek, a sokszor speciális ipari felhasználás és tevékenység miatt. Ezek lehetnek érték növelő, és csökkentő tulajdonságok egyaránt.

4. Hamis kép a piaci árakról

A jelenlegi kínálat jelentős része olyan ipari ingatlanokból áll, amelyek sok éve a piacon vannak, de nem keltek el. Ezek az irreálisan magas áron meghirdetett ingatlanok torzítják a piaci árak valódi szintjét. Amikor egy újonnan piacra lépő Eladó, ezekhez az árakhoz viszonyítva próbálja beárazni saját ingatlanát, Ő maga is túlárazza a sajátját. Ez a helyzet tovább erősíti a túlárazás tendenciáját, ami hosszabb távon a piac egészének működésére negatív hatással van. 

5. Lakóingatlan-piaci hatások félreértelmezése

Sokan hajlamosak a lakóingatlan-piacról szóló elemzések és előrejelzések alapján megítélni az ipari ingatlanpiac alakulását is. Amikor a sajtóban konjunktúrát vagy növekedési trendeket jósolnak a lakóingatlanok piacán, ezt gyakran sokan automatikusan kiterjesztik az ipari ingatlanokra is, holott a két piac működése jelentősen eltérhet.
Előfordulhatnak párhuzamos trendek, de nem ritka, hogy a két piac ellentétes irányban mozog ugyanabban az időszakban. Ezért fontos, hogy az ipari ingatlanok piacát önállóan, saját szabályszerűségei szerint értékeljük, ne más szegmensek várakozásaira alapozva. 

6. Az avulás figyelmen kívül hagyása

Az ipari ingatlanok Tulajdonosai gyakran nem számolnak az ingatlanok avulásával, ami az ipari területen sokszor erőteljesen érvényesül. Különösen igaz ez akkor, ha az értékesítés hosszú időn keresztül elhúzódik.
A Vevői oldalról nézve, egy ipari ingatlan vásárlásakor nemcsak a jelenlegi állapotot, hanem a jövőbeni ipari követelményeket is figyelembe kell venni. A régebbi építésű ingatlanok gyakran jelentős átalakítást igényelnek ahhoz, hogy megfeleljenek a 2025-ös ipari szabványoknak és elvárásoknak. 

7. A lokáció túlértékelése

Ipari ingatlanok esetében is, az eladási árban, természetesen a legfontosabb szerepe a lokációnak van. Viszont fontos folyamat az elmúlt évtizedekhez képest, hogy ez már nem képes annyira felülírni az értékelés alapját, mint régebben.
Pontosabban fogalmazva, egy jó helyszín miatt, már nem lehet akár többszörös áron értékesíteni akármilyen ipari ingatlant. A vásárlóknak egyaránt lényegesek az ingatlan funkcionális jellemzői, valamint az infrastruktúra modernitása és a fenntartás költséghatékonysága, a lokáció fontossága mellett. 

8. A valós eladási szándék hiánya

A piacon olyan hirdetésekkel is találkozhatunk, ahol az Eladók, nem valós jelenlegi eladási szándékkal kínálják ingatlanukat, hanem inkább  a „van az a pénz” elv :)) alapján, próbálnak szerencsét. 
Ők azt remélik, hogy találkoznak egy olyan Vásárlóval, aki hajlandó rendkívül magas és túlzott árat kifizetni. Ez a hozzáállás hosszú távon nemcsak az ingatlanpiac működését zavarja, hanem az más Eladók számára is csalódáshoz vezethet, ha ezen téves árak alapján igyekeznek árazni, saját ipari ingatlanukat. 

Összefoglaló

Az utóbbi 8-10 évben, az ipari ingatlanpiacon bekövetkezett áremelkedés mellett, a cégek és vállalkozások haszontermelő képessége is nőtt – de nem tudott lépést tartani az ipari ingatlanok kínálati áraival még gyorsabb emelkedésével. Ez egy nyíló ollóhoz hasonlóan, egyre nagyobb különbséget hozott létre, ezen a piacon, Vevők és Eladók között.

A magas árak miatt sok vállalkozás kénytelen lemondani a bővítési terveiről, miközben az Eladók számára az értékesítés éveken át tartó eredménytelensége, nemcsak pénzügyi hanem fizikai avulást és állagromlást is jelent, ingatlanaik számára.

Sikeres tranzakciókhoz szükséges, hogy minél több ipari ingatlan bevezetése - erre a speciális piacra - reális árképzés mellett történjen. 
Nagy értékű ipari ingatlanok esetén, érdemes lehet, akár piacot ismerő szakember segítségét is igénybe venni, mert speciális értékesítési stratégiára is szükség lehet. 

Bármely kérdés esetén keressenek bizalommal.

Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő