Eladó ipari ingatlanok eladó telephelyek

Szeretném néhány szempontra felhívni figyelmét, ipari ingatlanok keresésével kapcsolatban. Ezeket az észrevételeket több év tapasztalata alapján gyűjtöttem össze, mivel sokszor kerültek felszínre ugyanazok a problémák és ellentmondások ipari épületek esetén, amelyekkel a piacon a megoldást Keresők találkoznak.

Ipari ingatlanok piaca teljesen más logika szerint működik, mint a lakóingatlanoké. Nagyrészt el kell felejteni az ott megszokott viszonyokat.

Első fontos különbség, hogy az eladó ipari ingatlanok vagy eladó telephelyek belső arányait, adottságait és kialakítását tekintve rendkívül sokfélék. Majdnem lehetetlen teljesen hasonlót találni egy adott ipari csarnok ingatlanhoz képest, különösen a régi építésűek között. Általában egy ipari ingatlan egy adott szakmához köthető egyedi kialakítással rendelkeznek az ipari létesítmények. Előfordul, hogy a Kereső rengeteg kiadó raktár hirdetéssel találkozik és tapasztalja, hogy hányféle különböző ipari épületet és megoldást neveznek Tulajdonosaik raktárnak!

Második fontos különbség, hogy míg a lakó ingatlanok sok standard tulajdonsággal rendelkeznek, addig az eladó telephelyek esetén mindent ellenőrizni kell egy alapos felmérés során.

Régi építésű ipari telephelyek esetén az avulás különböző formáival és stádiumaival találkozunk. Fizikai avulás amelynek oka a használat közbeni kopás, időjárási tényezők és egyéb külső fizikai hatások amelyek hatással vannak az ipari létesítményekre.

Szerkezeti avulás, amely a modern épületszerkezeti megoldások és építési anyagok (pl. szigetelés, stb.) hiányában az adott ipari ingatlan egyre elavultabbá válik mivel már egészen mások egy mai ipari épület követelményei az adott szakterületnek.

Környezeti vagy gazdasági avulás, amely az előző tendenciának a szélesebb több tényezőre alapuló változata. Ha megváltoznak az ipari ingatlan vagy eladó telephely környezeti körülményei, közlekedési megközelítési lehetőségei övezeti besorolása, vagy az adott iparág tűnik el a régióból ez talán a legnehezebben orvosolható. (pl. könnyűipar, kohászat, stb.). Sok speciális és régi ipari ingatlannál ezért csak a bontás jöhet szóba. Egy ipari ingatlannak elsősorban jövedelemtermelő funkciója van, ezért az objektív szempontok párhuzamosan vizsgálat tárgyai az egyébként fontos szubjektív benyomásokkal, de azért itt is az első benyomás döntő. Ipari ingatlanok vásárlása/bérlése esetén sokszor elkerülhetetlen kisebb vagy nagyobb átalakítás. Ennek tervezését és a költségek felmérését ipari csarnok esetén még a döntés előtt szükséges elvégezni.

Az ár a legfontosabb tényező mindig, de összehasonlítás esetén nézzük meg az adott ipari ingatlan esetén hány százalékban tudjuk használni céljainkra adottságai alapján az adott ipari épületet. Egy ipari ingatlan használhatóságáról teljes képet csak helyszíni bejárás alkalmával kapunk, apróhirdetések egy-két szavából, néhány fényképből semmiképpen nem lehet megalapozott ismereteket szerezni egy ipari létesítmény esetén.

Budapesten az eladó telephelyek jelentősen túlárazottak ahhoz a jövedelemtermelő képességhez, amellyel a gazdaság szereplői általában rendelkeznek. Ennek közvetlen oka, hogy az eladók nem tudnak vagy akarnak más tendenciákat látni csak az általuk részben a sajtón keresztül ismert lakóingatlan piaci ár mozgások. Egy ipari csarnok sokszor azért marad kinn a piacon akár még egy évtizedre is túlárazott ingatlanként mert a környezetében lévő lakóingatlan ár mozgások nincsenek összhangban az ipari ingatlant használni tudó vállalkozások anyagi és hitel lehetőségeivel. A Tulajdonos úgy gondolja inkább kivár, csak a probléma az, hogy az ipari ingatlanok avulása sokkal gyorsabb.

Vásárlás vagy bérlés

Egyik fontos és visszatérő dilemma! Magyarországon nagyon erős a tulajdonosi szemlélet. Egy ipari ingatlan birtoklása a biztonságot, állandóságot jelképezi sok embernek (többek között Nekem is). Közvélekedés, hogy a bérlet egy kidobott pénz, a tulajdon pedig tartja az értékét! A helyzet itt nem olyan egyszerű! A tulajdon biztonságérzetet jelent és értéktartónak tűnik. De... Általánosságban az ipari ingatlanok gyorsabban avulnak mint a lakó funkciót szolgálók, fenntartással is több a költség (építményadó, őrzésvédlem, stb.), valamint a Tulajdonosok kiszolgáltatottabbak az államnak és hatóságainak. Ami ennél fontosabb a tulajdon rögzített méretet és adottságokat jelent amit idővel egy változó környezetbe nehezebb megváltoztatni. Félre ne értsen, én nem akarom lebeszélni az eladó telephelyek vásárlásról de körültekintőnek kell lenni ezen a területen.

Bérlemény esetén méret és egyéb adottságok változtatásával gyorsabban lehet reagálni a gazdasági környezet változásaihoz. A környék közlekedési és egyéb feltételei megváltoznak könnyebb a váltás bérleti jogviszony esetén és nem kell akkora tőkét lekötni ingatlan vásárlásával. Ipari, kereskedelmi tevékenység esetén mind a bérlésnek, mint a vételnek megvannak az előnyei és a hátrányai.

Válasz mindig az egyedi szakmai körülményekben, és helyzetekben található!

Ipari ingatlanok helyzete Budapesten, barnamezős területek átalakulása

Bevezetés

Az urbanizáció 21. századi fejlődése következtében, világszerte számos nagyváros, köztük Budapest is, jelentős barnamezős ipari területekkel szembesült. A rendszerváltás után a gazdaságtalan állami vállalatokat felszámolták. Erőteljes ipar leépítés indult el Budapesten, amelyben az iroda- és részben lakófunkció kiszorította a zavaró hatású ipari ingatlanokat, az M0-ás környékére vagy azon túlra. Ezen idő alatt jelentősen megváltozott az ipar szerkezete, összetétele is.

Ezek a rozsdaövezetek, amelyek egykor ipari központok voltak, mára alapfunkciójukat vesztve, alulhasznosítottá váltak, és gyakran a városi fejlődés akadályaiként jelennek meg. Korábban város szélére telepített iparterületek, a főváros térbeli fejlődése során, jelenleg ma már sokszor belső lokációnak számítanak.

Megmaradt például viszont a három nagy budapesti gyógyszergyár az eredeti helyszíneken, (Richter Gedeon Gyógyszergyár, Egis Gyógyszergyár, és Újpesten a volt Chinoin Gyógyszergyár)

Tapasztalatok azt mutatják, hogy e területek egy része képes ugyan spontán megújulásra, de többségük külső beavatkozásra szorul egy teljes rehabilitációhoz.

Barnamezős területek számos előnnyel is rendelkeznek:

1. Kiváló közlekedési adottságok

Gyakran jó tömegközlekedési megközelíthetőséggel rendelkeznek, különösen azok, amelyek közel vannak a metróvonalakhoz, és megfelelő úthálózattal bírnak a teherforgalom kezelésére. Az átszállási lehetőségek és az esetleges parkolási infrastruktúra, szintén kedvező feltételeket biztosíthatnak.

2. Nagy kapacitású közműellátottság

Régi ipari ingatlanok jelentős közműkapacitásokkal rendelkeztek, különösen elektromos energia tekintetében. Ennek rendelkezésre állása sokszor az egyik legfontosabb szempont egy ipari fejlesztés helyszínének kiválasztásakor.

Rozsdaövezetek rehabilitációjának számos előnye van. Egyrészt új területeket nyerhetünk a város számára, amelyek különféle funkciókat tölthetnek be, mint például lakóövezetek, kereskedelmi központok, city logisztika helyszínei vagy akár kulturális létesítmények elhelyezése. Ezeken keresztül hozzájárulhatnak a város gazdasági növekedéséhez és munkahelyteremtéshez is.
A tervezett és koordinált átalakulás célja, hogy megakadályozza ezen területek további leértékelődését, épített környezetük romlását, esetleges kiürülését. Ezen megfelelő hasznosítása nemcsak a városi környezet javítását szolgálja, hanem új funkciókkal és lehetőségekkel is gazdagíthatja Budapestet.

Három szektor

A budapesti rozsdaövezetek három fő szektorra oszthatók topográfiai elhelyezkedésük alapján.
Ezen szektorok mindegyike sajátos történelmi és gazdasági háttérrel rendelkezik, ami meghatározza a rehabilitációs lehetőségeiket és kihívásaikat. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk mindhárom szektort és azok jelenlegi helyzetét.
Budapest rozsdaövezetei három fő szektorra oszthatók topográfiai elhelyezkedésük alapján:

Északi szektor

Keleti szektor

Déli szektor

Az északi szektor

Az északi szektor Budapest északi kerületeit, a III., IV., XIII., XV., és XVI. kerületek rozsdaövezeteit öleli fel. Ez a terület történelmileg a főváros ipari fejlődésének egyik központja volt, különösen a Duna mentén és a Váci út környékén.

Az északi szektor ipari fejlődése a XIX. században kezdődött, amikor a Duna vízi útja és a Pest-Vác vasútvonal hozzájárult Budapest első ipari elővárosainak, például Újpestnek a kialakulásához. Az óbudai hajógyár és az itteni textilmanufaktúrák Budapest reformkori ipari növekedésének jelképei voltak.

A szektor területén számos ipari ingatlanokhoz tartozó műemlék található, amelyek fontos részei Budapest örökségének. Ilyenek például a vízművek területe, a gázgyár, a hajógyárak, a Cérnagyár és a Tungsram gyár.

Mivel megközelítési lehetőségeik és városszerkezeti pozícióik kedvezőek, ezért gyors ütemben megindult a terület funkcióváltása, amelynek során az ipari tevékenység visszaszorult, és a kereskedelmi-szolgáltató szektor, valamint a lakófunkció dominanciája érvényesül.

Az egyik legdominánsabb rozsdaövezet volt a Váci út térsége, ahol szinte egyetlen gyárépület sem maradt mára – illetve a régi ipari ingatlan-állomány kis része műemlék-épületként él tovább más funkcióval –, és a funkcióváltásnak köszönhetően kialakult a már ismert irodafolyosó. Az átalakulásra azért is volt lehetőség, mert ennek a lokációnak a közlekedési körülményei már megfeleltek meg a modern városfejlesztés követelményeinek és igényeinek, ráadásul ezt az övezetet lakónegyedek veszik körbe, így érthetően további ipari termelésre alkalmatlanná vált.

Másik átalakuló északi terület Óbuda régi ipari ingatlanai. Itt a city logisztika megtelepülése is tetten érhető, így a Bécsi út-Szentendrei út-Vörösvári út vonzáskörzetében is erős a raktár rendeltetés jelenléte.

A Megyeri híd átadásával észrevehető tendencia lett, hogy az észak-budai zóna ipari ingatlan felhasználóinak egy része Újpest felé talált új működési helyszínt. Újpest északi részén modern új ipari ingatlanok épültek különösen a Megyeri út külső részén, de például a Baross utca környéke még megújulásra vár.

A keleti szektor

A keleti szektor Budapest ipari örökségének következő fontos része, amely a X., XVI., és XVIII. kerületek rozsdaövezeteit foglalja magában.

A szektor centrális területe a Kőbányát felszabdaló vasúti fővonalak mentén jött létre. Ipari magjai a vasútvonalak mentén alakultak ki, ami két nagykiterjedésű, egybefüggő ipari negyedet hozott létre. Ezek a területek Kőbánya környékén koncentrálódtak, ahol kiváló helyszínt biztosítottak az ipar számára. Gazdasági tevékenységek kiterjedése egészen a zárt beépítésű lakóövezetekig terjedt, amit például a Ganz mai Kőbányai úti (volt) üzeme is mutat.

Közlekedési helyzete kedvezőtlenebb, mint az északi szektoré. A városközpont megközelítése nehézkes, ami hátráltatja a kiskereskedelem és a lakossági szolgáltatások térhódítását. A MÁV-területek rendezése még mindig sürgető kérdés, ami hozzájárulhatna a szektor közlekedési és városszerkezeti problémáinak megoldásához.

A keleti szektorban található számos ipari üzem és létesítmény közül kiemelkedik az Egis Gyógyszergyár, a Richter-Gedeon Gyógyszergyár, az Atheneum és Kossuth nyomda, valamint a Dreher sörgyárak. Ezek az üzemek részben megújultak, részben pedig továbbra is az eredeti tevékenységeket folytatják, hozzájárulva a térség ipari jellegének megőrzéséhez.

Ezek mellett itt több olyan iparterület is jelen van, amely a hibás privatizációs gyakorlat miatt, akár 80-100 db ipari ingatlan tulajdonos kezében szinte kilátástalan helyzetbe került, az e területek fejlődését megbénító osztatlan közös tulajdoni forma miatt. Ilyen terület van a Fertő utcában, a Gyömrői úton, és más egyéb zárvány részeken is találhatók.

Ellentétben az északi szektorral, a funkcióváltás sokkal lassabban megy végbe a kedvezőtlenebb városszerkezeti adottságok miatt. Termelés mellett az ipari szolgáltatói és a raktározási tevékenységek dominálnak. Az átalakulás üteme lassabb, mint az északi szektorban, és az itt működő vállalatok egy része, 1989 előtt is jelen volt a területen.

A déli szektor

A déli szektor Budapest rozsdaövezeteinek egyik legkiterjedtebb és legjelentősebb része, amely a IX., XIX., XX., XXI., XXIII., valamint a budai oldalon a XI. és XXII. kerületek ipari és közlekedési (vasút) övezeteit foglalja magában. Ez a városrész történelmileg és gazdaságilag is fontos szerepet játszott a város ipari fejlődésében, és ma is számos kihívással és lehetőséggel rendelkezik.

Az átalakulás ebben a szektorban a leglassabb: sok helyen még az eredeti ipari tevékenység mai megfelelője dominál, de jelentős a szállítási-raktározási profillal rendelkező vállalatok részaránya is. Közlekedési helyzete viszont kedvezőbb, mint a keleti szektoré, kiépített vagy felértékelődött útvonalak mentén, környékén gyorsabb a közlekedés, a Rákóczi híd is integráló erőként hat.

Az Illatos-Táblás-Gubacsi utcák régiójában új raktárak, üzemek épültek, amelyek főként belső ellátó központokként működnek. Ezen a területen az ipar, a közlekedés és raktározás, valamint a kereskedelmi és szolgáltató tevékenységek vegyesen vannak jelen. Az ipari területek a szektor 46%-át teszik ki, míg a közlekedés és raktározás 18%-ot, a kereskedelmi-szolgáltató szektor területe eléri a 36%-ot. Az itt működő vállalatok jelentős része közepes- és nagyvállalat, ami a terület gazdasági jelentőségét mutatja.

Ebben a szektorban található ipari területei közül kiemelkedik a Külső-Ferencváros, amely a Könyves Kálmán körút és a Ráckevei Duna-ág közötti területen helyezkedik el. Ez a terület magában foglalja a Ferencvárosi teherpályaudvart, Illatos út környékét és számos közlekedési területet is. Az eredeti ipari tevékenység megszűnt, helyét ideiglenes hasznosítás vette át.
A Soroksári út méretét és épületállományát tekintve méltó párja lehetett volna a Váci útnak, hiszen mindkét út korábban ipari övezetként funkcionált. A városszerkezeti térképre pillantva hasonló karakterrel rendelkeznek, azonban a Soroksári út rosszabb pozícióban van, mivel nincs metrója.

A HÉV bizonyos mértékig pótolhatná ezt a hiányt, azonban mivel a felszínen közlekedik, inkább elzárja a Soroksári út folyó felöli oldalát, ezzel szűkíti a közlekedési lehetőségeket. Rákóczi és Gubacsi hidak környékén lévő területek egy része is még sorsára és tőkeerős fejlesztőkre vár.

A közel 200 hektárnyi kiterjedésű volt Weiss Manfréd Acél- és Fémművek területe, az ország legnagyobb barnaövezete közé tartozik. Csepel speciális földrajzi elhelyezkedésének és átfogó stratégia hiányának köszönhetően, a mai napig megőrizte viszonylag zárt egységét. Hibás privatizációs gyakorlat következtében szétaprózódott tulajdonviszonyok sem segítik elő, hogy a gyárnegyed hasznosítási lehetőségeit újraértelmezzék. Ezért az ipari épületek nagy részben megtartották eredeti állapotukat, néhány új épület is épült, de többnyire az eredeti állományt próbálják még minimálisan használható, és elképesztően korszerűtlen állapotban használni, amíg lehetséges. Mindenesetre itt megállt az idő.

Délen, a közlekedési és megközelíthetőségi szempontból, az M0-ás környékén kialakuló logisztikai modern ipari ingatanok óriási előnnyel indulnak a csepeli zónához képest . A körgyűrű vonzáskörzetében a jó megközelíthetősége miatt megjelent a city logisztika. Óriási fejlődést mutatott Szigetszentmiklós M0-hoz közeli területe. Ehhez nem tud érdemben csatlakozni a volt Csepel Vas és Fémművek területe, mert köztük lévő közlekedési kapcsolat a nagyon kis kapacitású.

A rozsdaövben végbemenő folyamatok

A budapesti rozsdaövezetek átalakulásában jelentős területi folyamatok figyelhetők meg, attól függően milyen tulajdonviszonyok alakultak ki és közvetlen környezetében a lakóövezet ingatlanárai hogyan alakultak az elmúlt években.

Ahol a környező ingatlan árak magasra szöktek, ott spontán elindult egy teljes átalakulás folyamat amelynek végeredménye vagy egy modern ipari park (pl. Óbuda Graphisoft park) vagy a teljes elbontás és új lakó parkok létrehozása.

Ezek a területi folyamatok még nem zárultak le, sőt sok helyen még el sem kezdődtek. Közeljövő mutatja meg milyen megoldások alakulnak ki a város barna övezetei átalakulása érdekében.

Ipari ingatlanok mindig lényegesen gyorsabban avulnak, mint a lakó ingatlanok.